Lockerung des Mietrechts durch die Corona-Pandemie

01.05.2020

Durch Einnahmenausfälle bedingt durch die Corona-Virus-Epidemie kann es
für die Mieter und Pächter zum Problem werden, die laufenden Miet-
bzw. Pachtzahlungen für Wohn- beziehungsweise Gewerbeflächen zu begleichen.

Die Regelung durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie
sichert Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen
Zwecken angemieteten Räumen für einen bestimmten Zeitraum (1.4.2020
bis 30.6.2020) der Corona-Virus-Pandemie ab, indem sie nicht den Verlust der
Mietsache befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fälligen
Mieten nicht fristgerecht zahlen können.

Mieter erhalten dadurch kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie bleiben damit
nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können
gegebenenfalls auch in Verzug geraten. Der Eingriff in die Rechte des Vermieters
ist damit geringer, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur
Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen vorgegebenen Zeitraum beschränkt.

Anmerkung: Die Kündigungsregelung ist nur bis zum 30.6.2022 anwendbar.
Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1.4.2020 bis
zum 30.6.2020 eingetreten und bis zum 30.6.2022 nicht ausgeglichen sind, nach
diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter
vom 30.6.2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden
Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.

Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die
Nichtleistung des Mieters auf der Ausbreitung der Corona-Virus-Pandemie beruht.
Dies hat der Mieter zu beweisen. Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt
sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht.

Dem Vermieter bleibt es unbenommen, das Mietverhältnis während der
Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen,
die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind bzw. die aus einem späteren
Zeitraum resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen
erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art, z. B. unbefugter
Überlassung der Mietsache an Dritte.

Änderungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Schutzmaßnahmen
zur Vermeidung der Ausbreitung der Corona-Virus-Pandemie, insbesondere die Einschränkungen
der Versammlungsmöglichkeiten von Personen, haben zum Teil erhebliche Auswirkungen
auf die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften.

So besteht für diese die Gefahr, dass ihre Finanzierung nicht mehr sichergestellt
ist, wenn die Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde. Daher
bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
Ferner gilt der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan
bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

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